Что выбрать: ипотека на готовую или строющуюся квартиру?

Решение оформить ипотечную ссуду на квартиру, как правило, дается очень не просто, особенно, если учитывать, что с момента заключения кредитного договора будущий собственник недвижимости добровольно обрекает себя на долгосрочное и далеко не самое выгодное для себя сотрудничество с кредитным учреждением. Вот почему потенциальному заемщику советуется со всей серьезностью подходить к выбору подходящей банковской организацией, а также заранее изучать множество самых различных параметров, будь то разновидность ипотечной программы, валюта кредита и способ досрочного погашения.

Одно из первоочередных и наиболее важных решений для потенциального покупателя – дать ответ на вопрос: как лучше поступить – внести деньги за квартиру в процессе строительства дома или купить уже готовое жилье? И у первого, и у второго вариантов имеются свои преимущества и недостатки, однако, сделать окончательный выбор покупателю позволит анализ своих финансовых возможностей и личных предпочтений, не последнее из которых – желаемая дата переезда “под новую крышу”.

Готовая квартира – дороже, но быстрее

Ипотечные заемщики, купившие квартиру на вторичном рынке недвижимости или полностью достроенное жилье на первичном рынке, имеют полное право начинать новую жизнь сразу после заключения договора ипотеки и оформления оставшихся формальностей. Особенно важен тот факт, что приобретаемую в кредит квартиру можно сразу оценить, т.е. увидеть собственными глазами. К тому же, готовое жилье практически всегда означает наличие окружающей инфраструктуры – магазинов, школ, общественного транспорта и т.п.

Получить ипотечный займ на такую квартиру значительно проще: кредитование на вторичном рынке несет не так много рисков и практикуется большинством кредитных организаций. В то же время банкиры предъявляют к такому жилью определенные требования, а значит, диапазон выбора сам по себе серьезно уменьшается. Ко всему прочему, квартира на вторичном рынке может приносить с собой не самые приятные последствия. Яркий пример – внезапное появление законных претендентов на уже оформленное жилье, а, как следствие, лишняя трата денег, времени, нервов. И, наконец, самый важный момент: в среднем за готовую квартиру приходится выкладывать на 25-30% больше, чем за жилье, находящееся на этапе строительства. Хорошая плата за время, не так ли?

Строящаяся квартира – дешевле, но рискованнее

Приобрести жилье в момент его строительства – достаточно соблазнительный вариант для ипотечного клиента, ведь именно в это время цена за один квадратный метр минимальна. Наиболее выгодный период вложения средств – этап закладки фундамента будущего здания, хотя в то же время с ним связано и самое большое количество рисков: немало строек замораживается еще на промежуточных этапах. Поэтому эксперты рекомендуют покупать строящуюся недвижимость на средних стадиях готовности, когда риски заметно снижаются, а цена еще не достигла своих предельных значений.

В любом случае клиенту, решившему вложить деньги в строящееся жилье, необходимо набраться терпения, поскольку до завершения строительства может пройти огромное количество времени. К тому же, ему придется оплачивать некоторые дополнительные расходы, что, в свою очередь, несколько нивелирует выгоду от сниженной стоимости такой квартиры. Поскольку кредитование

сделок по покупке жилья в строящихся домах подразумевает под собой более высокие риски, процентные ставки на период строительства обычно увеличиваются на 2-3% по сравнению с ипотечными ставками на готовую недвижимость.

В случае строящегося дома весомые риски для кредиторов представляют собой и платежеспособность клиента, и порядочность компании-застройщика. С одной стороны, во время строительства банку не выгодно рассматривать в качестве залога покупаемую квартиру, ведь на самом деле таковой еще не существует. Финансовое учреждение может получить в залог лишь право требования на жилье по условиям договора долевого участия в строительстве. И только по завершению этого самого строительства, а также окончательного оформления прав собственности приобретаемая квартира будет считаться реальным залогом. Поэтому нередко кредитные организации требуют от заемщиков дополнительное обеспечение в виде залога уже имеющегося имущества или привлечения 1-2 поручителей.

С другой стороны, банк обязан получить дополнительные гарантии того, что здание будет достроено в срок и принято в эксплуатацию. Поэтому при оформлении кредита банкиры стараются наводить о застройщиках самые подробные справки: оценивают их финансовую устойчивость, проверяют наличие все требуемой документации на исполняемый проект. Обычно подобные проверки занимают немало времени, а это еще серьезнее оттягивает счастливый для покупателей момент завершения сделки.

В такой ситуации хорошим выходом для заемщика может стать обращение за ипотечной ссудой в банк, который лично занимается финансированием строительства здания, где располагается выбранная квартира. Речь ведется о специальных партнерских программах банковских организаций и компаний-застройщиков. Так как в этом случае кредиторы заинтересованы в наиболее скором возврате вложенных в строительство здания средств, они предлагают потенциальным покупателям самые что ни на есть льготные условия финансирования. Помимо этого, покупка строящегося жилья в рамках подобных программ является некой страховкой от возможных сюрпризов, среди которых, например, могут оказаться замораживание строительства или мошенничество с двойными продажами.

Воспользоваться одной из таких партнерских программ можно в “Райффайзенбанке”. Здесь ипотечные ставки на покупку квартир в аккредитованных кредитной организацией новостройках составляют от 12,50% годовых до регистрации прав собственности и от 11,50% годовых после этой процедуры. В качестве ипотечного обеспечения банк сначала получает права требования по заключенному клиентом договору долевого участия, а затем переводит под залог саму квартиру.