Как оформить ипотечный кредит на строительство дома?

Желающим построить собственный дом за счет кредитных средств необходимо быть готовыми к тому, что процесс оформления ипотеки в данном случае будет несколько отличаться от классической схемы, при которой займ оформляется на приобретение уже готовой недвижимости. “Кредит и Вклад” решил выяснить, где могут прятаться подводные камни и каким образом их разрешается обойти.

Цена вопроса

Прежде чем идти в банк и пытаться получить кредит на строительство дома, необходимо все очень хорошо рассчитать на кредитном калькуляторе, поскольку стоимость такой ипотеки может оказаться несколько выше, чем классической. Так, если заемщик, приобретающий уже готовую квартиру, может рассчитывать на кредит по ставке от 12,5% годовых, то для желающих построить дом нижний предел ставок начинается от 15-16%. А все дело тут в более высоких рисках невозврата займа, которые могут возникнуть как по вине клиента (если он по тем или иным причинам не завершит строительство), так и по вине не зависящих от него обстоятельств (например, если существенно снизится стоимость загородного жилья).

Тем не менее, эксперты успокаивают: повышенная ставка по ипотеке будет действовать исключительно на этапе строительства жилой недвижимости. Как только дом будет полностью достроен и отдан в залог банку, ставка снизится до уровня той, что действует в банке по кредитным программам на покупку загородного жилья с земельным участком.

Документы

Список запрашиваемых у заемщика документов практически не отличается от стандартного ипотечного перечня:

  • анкета-заявка на получение ипотеки;
  • паспорт гражданина РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • трудовая книжка, заверенная работодателем;
  • зарплатная справка по форме 2-НДФЛ с подписью руководителя компании или ее главного бухгалтера.

Между тем, в него также могут включаться и другие не менее важные документы, так или иначе подтверждающие намерения клиента:

  • выписка из ЕГРП;
  • договор субаренды/аренды земельного участка;
  • документы, устанавливающие право собственности на земельный участок;
  • разрешение на постройку жилого дома;
  • проектно-сметная документация;
  • договор подряда (при наличии);
  • отчет об оценке.

Гарантии

Предоставляя займ на строительство, кредитная организация достаточно сильно рискует, из-за чего ей обычно приходиться настаивать на оформлении страховки. Впрочем, далеко не все разновидности страхования в этой ситуации являются обязательными. Например, банк точно не согласится выдать кредит без страхования предмета ипотеки (земельного участка на начальном этапе и жилой недвижимости + земли на последнем). А вот от дополнительных опций в виде титульного страхования и страхования здоровья и жизни заемщик будет вправе отказаться, хоть это и найдет негативное отражение на итоговой ставке кредитования.

Между тем, помимо страхования залоговой недвижимости, многие банки запрашивают и другие гарантии возвращения задолженности. Например, в “Газпромбанке” ипотечный кредит на этапе строительства должен быть обеспечен поручительством двух частных лиц, а также залогом земельного участка, где будет разворачиваться строительство, либо залогом квартиры, отвечающей всем банковским требованиям.

Альтернатива

Впрочем, не все кредитные организации (даже среди тех, чья линейка ипотечных продуктов может быть охарактеризована, как “широкая”) занимаются выдачей ипотечных кредитов на строительство. К примеру, известный среди заемщиков “Альфа-Банк” подобные ссуды не выдает, мотивируя свое решение такой сложностью, как фактическое отсутствие предмета залога.

В самом банке отмечают: “При таком виде кредитования мы можем получить в залог одну только землю, что, в связи с ее не самой высокой ликвидностью, является серьезным риском. К тому же, стоимость закладываемого земельного участка на порядок ниже тех затрат, что бывают необходимы при строительстве. То есть на деле такой кредит выступает как необеспеченный”.

Но выход есть всегда. Например, в случае с “Альфа-Банком” таковым является “Не целевой ипотечный кредит под залог имеющейся квартиры”. Несложно догадаться, что он позволяет получить нужные деньги на строительство нового жилья под залог уже имеющейся недвижимости. Претендовать на оформление выгодной ипотеки в этом банке смогут его постоянные клиенты, в т.ч. участники зарплатных проектов.