Правила ипотеки, или как приобрести квартиру, не угодив в кабалу

С каждым годом количество россиян, прибегающих при покупке жилья к помощи ипотечных банковских кредитов, неизменно растет. По данным статистики, объем выданных ипотечных ссуд к концу 2013 года может достичь рекордной отметки в 1,2 триллиона рублей. И это при том, что ипотека в нашей стране имеет ряд интересных особенностей, с которыми потенциальным заемщикам так или иначе приходится сталкиваться в процессе ее оформления.

Вообще, ввязываясь в столь рискованную сделку, как ипотечный кредит, заемщик обязан заранее оценить все возможные риски и составить хотя бы приблизительный план своей жизни на ближайшие 15-20 лет. Специалисты отмечают: собственное (но не съемное) жилье для большинства наших соотечественников представляет собой чрезмерно высокую ценность, при этом далеко не многие из них осознают, насколько серьезные риски они берут на себя при его приобретении в ипотеку.

Риск первый – существенная переплата. На сегодняшний день ипотечные ставки в нашей стране крайне высоки. Исходя из самых последних данных, средняя ставка по ипотечным кредитам в предложениях крупнейших банковских организаций России превышает отметку в 12,4% годовых, что обуславливается гораздо более высокой, чем в развитых странах, ставкой рефинансирования. Отсюда и одна из самых больших в мире переплат за ипотеку, которая в девяти случаях из десяти превосходит первоначальную цену выбранного жилья.

Риск второй – потеря финансовой стабильности. У любого человека, будь то собственник бизнеса или наемный работник, всегда имеется риск потери постоянного источника дохода. В качестве причин можно привести и крах бизнеса, и увольнение с рабочего места, а ведь на их восстановление может потребоваться немалое количество времени. Если же Вы будете иметь долговые обязательства по ипотеке, то Вам, несмотря на возникновение форс-мажорных обстоятельств, в любом случае придется их исполнять. И далеко не каждый кредитор в такой ситуации согласится пойти заемщику навстречу и предоставить ему солидную отсрочку очередной выплаты.

Риск третий – валютные риски. В памяти многих наших сограждан остается кризис 2008 года, когда быстрое обесценивание рубля привело к не менее стремительному подорожанию валютных ипотечных займов. Поэтому во избежание подобных проблем всегда старайтесь придерживаться одного простого правила: оформлять ссуду лучше в той валюте, в которой у Вас формируется постоянный доход.

Другие, не менее важные риски. Собираетесь ли Вы в дальнейшем проживать в этой стране, в этом городе или же у Вас имеются планы на переезд? И не лучше ли в таком случае будет изучить предложения по недвижимости в возможном регионе проживания (ставки по ипотеке и стоимость жилья там могут быть на порядок интереснее)? Если Вы все же решитесь оформить ипотеку на покупку квартиры, то каким образом поступите с ней в случае переезда? Достаточно ли у Вас денег на первый взнос, оплату услуг оценщиков, страховщиков, ипотечного брокера, нотариуса, риэлтора? И не придется ли Вам для этого в дополнение к ипотечному кредиту обращаться еще и за потребительским? Как видите, вопросов предостаточно.

Преимущества приобретения жилья с использованием ипотечного кредита

Разумеется, у ипотеки имеются и свои положительные стороны, а именно:

  • высокие темпы роста стоимости недвижимости: для сравнения, в самом начале 2000-х купить обустроенную двухкомнатную квартиру в Москве можно было всего за 40-50 тысяч долларов, на данный же момент средняя стоимость подобных квартир составляет примерно 200-300 тысяч все тех же условных единиц;
  • непрекращающийся рост цен на сдаваемые в аренду квартиры, что в купе со стабильным размером платежей по ипотечным займам может приносить реальную денежную выгоду;
  • возможность карьерного роста заемщика и, как следствие, увеличение уровня его постоянного дохода – относительный размер выплат по ипотечной ссуде в таком случае будет только уменьшаться;
  • возможность получить долгожданное “собственное” жилье, которое, как мы уже говорили, представляет высочайшую ценность для многих наших соотечественников – в своей квартире можно делать ремонт, постоянно вкладывать в нее деньги, при этом из жизни практически навсегда пропадет проблема частых переездов, которая так характерна для постоянно снимающих жилье людей.

Но даже если Вы уже тщательно все продумали, окончательно взвесив всевозможные “за” и “против”, и как итог – решились на покупку квартиры в ипотеку, Вам в обязательном порядке придется позаботиться о таком важном аспекте, как первоначальный взнос.

Тонкости и особенности первоначального взноса

Первоначальным взносом называется определенная часть стоимости приобретаемой в кредит недвижимости (или любого другого ценного имущества), которую заемщик обязан иметь для того, чтобы получить право на оформление этого кредита.

Если учесть, что банк, выдавая ипотечную ссуду, оформляет в качестве залога всю квартиру, то следует четко понимать, что от величины первоначального взноса будет зависеть как вообще возможность получить положительное решение по кредитное заявке, так и шанс выгадать наиболее привлекательные для себя условия по процентной ставке.

Стоит отметить, что для многих кредитных организаций первоначальный взнос по ипотечному займу является чуть ли не основным критерием первичного отбора клиентов. Так, если потенциальный заемщик обладает хорошими параметрами для кредитования, но при этом не может найти средств для внесения достаточного первоначального взноса, банкиры могут легко и без объяснения причин ему отказать. Конечно, сегодня немало и таких банков, которые предлагают оформить ипотеку со сниженным первоначальным взносом или даже вовсе без него. Только вот платить за повышенные банковские риски все равно придется заемщику – либо оформлением дополнительного залога на уже имеющуюся недвижимость, либо повышенными процентными ставками.

Как накопить необходимый для первоначального взноса капитал

Эксперты советуют: прежде чем переходить к накоплению денежных средств для первоначального взноса, поставьте перед собой четкую цель и позаботьтесь о создании конкретного алгоритма действий:

  • для начала произведите анализ текущей ситуации на рынке недвижимости, оцените, какова средняя стоимость квартир в полюбившемся Вам районе и велика ли динамика ее роста за последние 5-10 лет;
  • произведите анализ текущей структуры Ваших активов, поставьте перед собой вопросы о том, как много средств Вы готовы инвестировать в данный момент и откуда они вообще могут появиться;
  • оцените свою постоянную ежемесячную прибыль (доходы за минусом расходов), чтобы понять, какое количество средств Вы сможете “прибавлять” к первоначальному капиталу и как быстро он сумеет достичь нужной суммы (как минимум 20-30% от стоимости жилья);
  • учитывая, что рост цен на жилую недвижимость может значительно превосходить уровень доходности банковских вкладов, обратите внимание на другие финансовые инструменты для инвестирования – некоторые из них, например, могут приносить ежегодную доходность в 20-25%.

Если Вы уже определились с необходимой доходностью, сроками и суммой, значит, можете смело приступать к поиску конкретных финансовых инструментов и накоплению необходимого для первоначального взноса капитала. Если же в подобных аналитических операциях Вы чувствуете себя неуверенно, лучше обратитесь за поддержкой к специалисту, а именно – финансовому советнику, который не только проконсультирует Вас по всем сложным вопросам, но и окажет неоценимую помощь в подборе подходящих финансовых инструментов.