Проблемы ипотечного кредитования в условиях рыночной экономики

Рыночная экономика обогатил русский язык таким понятием, как ипотека. Впрочем, до 1917 года в России существовала подобная банковская услуга – кредит для покупки жилья. Она была весьма популярна и зиждилась на твердой законодательной государственной базе. Но при советской власти, когда действовала распределительная система при получении жилья, такая схема оставалась невостребованной. В странах Запада такой механизм ипотечного кредитования применяется более 100 лет. Теперь уже нам приходится перенимать зарубежный опыт. Естественно, возникают трудности.

Владение собственной недвижимостью гражданами

Как свидетельствует статистика, только 10 процентов населения России имеет в собственности жилплощадь, которая превышает 18 кв.м на 1 человека. На личные накопления только 1 процент населения может купить недвижимость. Такая статистика характеризует степень нерешенности жилищного вопроса. Это на фоне того, что имеющийся жилищный фонд изнашивается, требует реконструкции, капитального ремонта, инвестиций со стороны государства. Ипотека является естественным выходом из возникшей ситуации. С учетом экономического положения сегодня ипотечное кредитование должно получать государственную поддержку. В противном случае все прилагаемые усилия окажутся напрасными. Согласно официальной статистике, более 20 млн граждан РФ остро нуждаются в жилье. С учетом того, что списки очередников растут, то решение задачи отодвигается минимум на четверть века. Потому ипотечное кредитование – на сегодня самый надежный способ обеспечения жильем этих семей.

Сегодня продолжает формироваться законодательная основа по развитию ипотеки. Законодательная база строится на основе Гражданского кодекса при использовании глав, статей и параграфов ГК: «Об ипотеке», «О залоге недвижимости», «О сделках с недвижимым имуществом», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» т.д. Периодически вносятся дополнения, поправки, изменения в Гражданский кодекс, связанные с ипотечными кредитами. Организация Агентства по ипотечному жилищному кредитованию является заметным шагом по совершенствованию системы ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование и инфляция

Уровень инфляции, наблюдающийся за последние годы, уже не шокирует, как 10-15 лет назад. Ситуация в экономике постепенно приходит в норму, уровень инфляции снижается. Но до стабилизации еще далеко, потому в кредитной системе желаемой стабильности нет. Перед банками и кредитно-финансовыми учреждениями возникают две проблемы. Во-первых, граждане из-за инфляции не хотят держать на депозитах свои денежные средства. Отсюда вторая проблема: снижается уровень услуг по ипотечному кредитованию – нет денег. Поэтому ипотечные кредиты не становятся массовым банковским продуктом. Ипотекой могут воспользоваться лишь люди со стабильно высокой зарплатой. Но среди тех, кто остро нуждается в жилье, таких крайне мало – 1 процент.

Ипотечное кредитование и общеэкономическая ситуация

Ипотека – это банковский продукт с длительным сроком окупаемости средств. Банковскими учреждениями ипотечный кредит выдается на 10-20 лет. Соответственно банки, выдающие такие кредиты, хотят иметь определенные гарантии, чтобы поддерживать свою экономическую стабильность. Да и сами заемщики должны иметь уверенность: за этот срок они смогут расплатиться по кредиту, а не лишиться квартиры, за которую уже выплачена часть своих средств. Но такой стабильности, когда часто доходы россиян резко падают, а затем очень медленно растут, ожидать невозможно. Наши граждане зависят от колебаний на мировом финансовом рынке. Поэтому при заключении ипотечных договоров риски неизбежны. И кредитные организации стремятся компенсировать финансовые риски завышенными ставками. Сам же заемщик должен быть защищен от возможных рисков законодательством.

Ипотечное кредитование и монополизация строительного рынка

Увы, первичный рынок жилья остается непрозрачным. Строительный рынок в стране слабо развит. Отсутствие же здоровой конкуренции позволяет строительным компаниям держать стоимость нового жилья на высоком уровне. Крайними оказываются простые граждане, которые не могут угнаться за ценами и приобрести жилье в собственность. Банки также зависимы от монополии строителей, от навязанных им цен на новостройках. Решение проблемы можно найти, только снизив цены на первичном рынке жилья. Значит, монополию на рынке долевого строительного жилья следует разрушать. Необходимо предусмотреть льготные условия для развития строительного рынка, увеличивать количество строительных компаний. Тогда ипотечное кредитование будет доступным банковским продуктом.

Ипотечное кредитование и программы господдержки

По выражению финансистов, в нынешних условиях банки имеют «короткие деньги». То есть депозитные средства вкладчики доверяют банкам, как правило, на 1 год, а юридические лица проводят операции по безналичному расчету – до востребования. Таким образом, наличности не достанет как в государственных структурах, так и в банках. Поскольку бюджет нечем пополнять, работать должны финансовые инструменты, которые используются на фондовом рынке.

Альтернативой этому могут служить программы господдержки по ипотечному кредитованию граждан. Ситуация заставляет налаживать выпуск акций и ценных бумаг, которые должны продаваться и покупаться в любое время и которые призваны стать финансовой подпиткой для финансово-кредитных организаций на длительные сроки. Государство должно проявить заинтересованность в развитии программа ипотечного кредитования. Банки извлекают свои основные доходы за счет выгодного размещения своих средств. Для таких организаций при формировании кредитных портфелей ипотека наименее выгодный вариант. Намного быстрее и выгоднее для банков – краткосрочные потребительские кредиты. Так что очевидно популяризация программы ипотечного кредитования будет идти крайне медленно, если в процесс не включится государство, предлагая разнообразные и выгодные программы поддержки ипотеки.

Ипотечное кредитование и миграция

Не секрет, что в крупных городах уровень жизни значительно выше, чем в регионах. Любой человек стремится к благополучию и комфортной жизни. Поэтому поток мигрантов в крупные города из отдаленных регионов не уменьшается. Миграция повышает и без того высокий спрос на жилье в больших городах. Следовательно, стоимость жилья в столице и других мегаполисах будет возрастать. Это является причиной резкого отличия стоимости ипотеки по разным регионам. Можно констатировать, что в сфере ипотечного кредитования сегодня в стране множество проблем. И решаться они должны комплексно. Ипотечное кредитование для граждан и банков будет выгодным лишь тогда, когда экономика страны стабилизируется.